卖房疑似遇到“职业背债人”?律师:这六种情况下可撤销合同

发布日期:2024-02-08 06:37    点击次数:198

买房对购房者来说是一种考验,动辄百万的资金交出去,每个买房人内心都是忐忑的。相对而言,卖房就显得轻松很多,一般情况下找个靠谱的中介就能解决所有问题,只需坐等资金到账。

在卖房之前,吴女士也是这么认为的,但近期卖房经历却让她颠覆了认知。近日,吴女士向南都·湾财社记者反映,自己在深圳的一套房源挂牌出售,随着二手交易的步步深入,整个流程却透露着不对劲,她因此怀疑自己掉入了圈套,疑似被“职业背债人”诈骗,迅速报警并选择撤销合同。

湾财社记者了解到,由于吴女士尚未遭受财产损失,警方调查后未予立案;1月9日,深圳房地产中介协会回复吴女士称经纪方服务过程中存在不规范之处,但涉及房产交易纠纷,建议循法律途径解决;吴女士告诉湾财社记者,自己已向法院提起民事诉讼,请求确实合同撤销事实,不日将开庭。

卖房也能掉入“圈套”?是卖房人多心还是不留心?吴女士的卖房经历或许能为其他卖家带来一些经验。

深夜签约,买家变代理人

次日卖家接多家中介电话称房屋仍在售

2023年11月的一个夜晚,吴女士接到来自中原地产经纪人员刘某的电话,电话那头的刘某向她表示已有意向买家准备签约,请她带好房产证和身份证等有关资料前往门店洽谈。 

据吴女士回忆,当天夜里直到凌晨两点左右,买卖双方才谈好价格准备签合同。但到签合同时,买家A却突然告诉吴女士自己没有购房名额,需要以侄子B的身份来签署这份《二手房买卖及居间服务合同》,自己则作为买卖的代理人在合同上签字。

尽管买家A向吴女士确认了自己为实际买房人,但签署合同时却只提供了侄子B的身份证复印件,自己未提供任何身份证明。

或许是谈到深夜思维有点混乱,吴女士只想着快点签完合同回家,当时并未察觉这一操作有什么不妥。而在签署《二手房买卖及居间服务合同》后,中介刘某又要求吴女士签署了一份《买方主体变更确认书》,理由是“侄子B目前也没有购房名额,马上结婚后就有了”,为此要多签署这一份文件以便于日后过户的时候用。

这份《买方主体变更确认书》中提到,三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下,由丙方继续履行《二手房买卖及居间服务合同》和《资金托管协议》《佣金支付承诺书》及相关附件/补充协议等项下原买方(即乙方)未履行的义务,原买方(即乙方)对其(即丙方)履行合同等相关义务承担连带责任。

在吴女士提供的《买方主体变更确认书》的复印件中可以看到,卖方和买方一栏都有签署名字并且按下手印,但“新买方”一栏则是空白。

这份“变更”合同意味着过户的时候,吴女士可能会把房屋过户给除了AB外的第三方。“我卖房给了丙方,那么谁给我房款呢?是签合同的买家A、B;还是过户的丙方?这笔钱会不会被追讨回去?毕竟签合同的买家B可以说他没收到房子,丙方则说他没签过买卖合同。”事后吴女士告诉湾财社记者,这份合同或许存在一定风险。

但最开始让她产生疑惑的并非合同问题,而是她在卖房次日接到了不同中介的电话轰炸。

电话里有人告诉吴女士,她的房源正在不同渠道传特惠出售。“房子都已经卖了,为什么还会出现在市场里。”这个问题让她本人觉得匪夷所思,“是不是房子又被买家挂牌出去了?所谓的丙方其实是他们找到的新买家?”她第一次开始怀疑起买家的身份。

签约后发现实际买家为失信人

卖家质疑自己遇到“职业背债人”

一笔没有注明转账原因的汇款,让吴女士开始调查买家到底是“何方神圣”。

卖房后的第一日,吴女士收到一笔名为C的20万元的转账,转账附言没有说明转账来意,吴女士通过询问中介得知,该笔钱为买房的定金。

“正常人买房打款肯定要说明这笔钱的用处吧。”因打款人不是买家也不是代理人更不是中介,完全是没有交集的陌生人,且其没有注明打款来意,吴女士回想这一系列事情发觉蹊跷辗转难眠。

卖房后的第二天,吴女士再三思索后选择了报警。吴女士告诉记者,当时警方在初步处理后向她表示可能是ABC合同骗局。但鉴于吴女士尚未遭受资产侵害以及证据不足,警方尚未立案。

深感不安的吴女士在卖房后的第三天选择撤销合同。她委托律师向中原地产代理(深圳)有限公司发出《撤销合同告知书》,以买房代理人A没有提供身份证明、定金款来源不明、未收到打款人和买房人的委托关系证明、未收到代理人A和买家B的委托书等为由,要求撤销合同。

事后在吴女士发函强烈要求下,中介通过微信给吴女士发送了一张图片,图片的主要内容为B委托A为代理人签署《二手房买卖及居间服务合同》的“委托书”;另外吴女士还收到了中介刘某发来的,证明C的打款用途为代B购买的物业支付的定金的“款项用途确认书”。

通过这张“委托书”,吴女士还清楚地看到了最初实际买家A的姓名和身份证号。遂上网查询,发现A是失信人,有北京、温州、武汉有十几个执行案件、大量未执行金额,合计过百万元。

而根据限消令,作为“老赖”的实际买家A被禁止了部分消费活动,其中便包括购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋。

吴女士告诉湾财社记者,警方后来在回访电话中告诉她,通过和最近一起案件当事人联系后,得知该A合计欠该当事人一百多万元未还,同时在电话沟通中,警方从当事人口中得到了“不要和A做房产交易”的警告。

正是因为这通电话,吴女士坚定地怀疑A是“职业背债人”,自己可能陷入房产买卖诈骗圈套。

湾财社记者注意到,所谓“职业背债人”是专门为他人有偿承担债务的人员,此类人员以即刻获得高额利益为代价,甘愿长期负债甚至是成为法院的失信被执行人。

吴女士认为,鉴于有一份《买方主体变更确认书》,而且该确认书只有一份在中介处,真正买方D并未签字,等房屋过户到D名下,即使卖方收到了买方B在银行做了资金监管的购房款,最后也有可能会被买方B以打错款的名义起诉到法院追回。因为买方B完全可以不承认这份购房合同的存在,所有的过错都由买方代理人A承担,而A是个法律意义上的“老赖”,债多不愁,卖方拿他没有任何办法。

卖方已提起民事诉讼

律师:撤销合同需符合这些情形

只是有关“诈骗”的怀疑只是吴女士的猜测,尽管此前有类似案例,但本案的真实情况尚待相关部门进一步调查和公布。

对于后续处理情况,吴女士告诉湾财社记者,自己已多次向买方和中介方发出撤销合同的《通知函》,但对方仍然各种纠缠,坚决继续履行合同,如不履行要求按合同赔偿违约金。2023年12月,吴女士发起民事诉讼,请求法院确认合同已撤销。

值得一提的是,去年11月,吴女士就曾向深圳房地产中介协会投诉。2024年1月,协会回复称,“经协调客户不答应撤销合同,鉴于经纪方服务过程中存在不规范之处,后续将报协会自律专业委员会审议处理,涉及您的房产交易纠纷,建议可循法律途径解决。”

那么法律途径是否能解决她的问题?什么情况下,卖方可以申请撤销《二手房买卖及居间服务合同》?

广东华商律师事务所周争锋律师在接受湾财社记者采访时指出,依据《民法典》的规定对一般合同的可撤销情形,主要有以下六类:第一,基于重大误解签订的合同;第二,一方以欺诈手段、使对方违背真实意愿签订的合同;第三,受第三人欺诈,一方违背真实意愿签订的合同;第四,以胁迫手段,使对方违背真实意愿签订的合同;第五,乘人之危、致使成立时显失公平的合同;第六,无权代理时,在被代理人追认前,合同相对人有权撤销合同。

周争锋律师认为,吴女士撤销合同需要符合以上六个情形之一,上述理由中第二、三、六条或可以作为吴女士的理由之一。但从实际情况来看,首先买家和中介公司没有明显的故意隐瞒和欺诈的行为;依据目前的情况,吴女士最可能选择的是第六个理由。

“A是以B代理人的名义签署的合同,就要考察B对A代理行为的追认时间和吴女士发函撤销合同的时间哪个时间在前。”周争锋律师指出,但是,其发函撤销的其他理由不充分,有自己不满意合同条款、不想卖、故意找理由不履行合同的嫌疑。实践中,类似案件的核心,在于中介公司出庭时该如何陈述签约过程。如果中介公司确认,签约时吴女士已经看过了B委托A的委托协议,并出示过委托书,那么吴女士将非常被动。

湾财社记者了解到,吴女士的民事起诉状中提到的事实理由正是基于第六点:“鉴于被告一始终不能提供同意第三人签署《二手房买卖及居间服务合同》的授权,原告认为被告一始终未对第三人的代理行为予以追认,故于2023年11月25 日发出《通知函》,撤销了与被告签署的《二手房买卖及居间服务合同》。”(被告一即为买方B,第三人为代理人A)

那么在二手房屋交易买卖中,卖方如何避坑?作为专业房产律师,周争锋律师表示有以下七点可以关注。

第一,首先要考察买家有没有购房资格,也要询问一下买家的贷款资质;第二,要和直接购买房产的人签订买卖合同,如果要签《主体变更确认书》,也只能签署一份《主体变更确认书》,并且要实时关注《主体变更确认书》上真正买家签名的时间;第三,尽可能避免做低网签合同价过户,将来可能有税务纠纷;第四,出卖以前要检查自己的房产有没有质量隐蔽瑕疵,如果有要提前做好维护工作,避免出现房产交付纠纷;第五,履行有关事项的披露义务。比如抵押次数金额,房产学位的使用情况,户口迁移,是否凶宅等;第六,在签订合同时,合同约定的履约顺序是否符合深圳市二手房交易的一般流程。比如出卖人赎楼注销抵押权义务完成时间,一定要约定在购房者一次性监管购房款或取得贷款承诺函之后;第七,房产过户以后要及时办理交付手续。尽可能不采取售后租赁的方式,避免承担房屋过户后的风险。

 

南都·湾财社记者 孙阳




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